深圳推进商品房“以购代建”保障房：资金与房源的双重考验

“大招”现身！8月7日，“深安居”微信公众号发布了一则关于收购商品房用作保障性住房的征集通告。通告表明，为积极构建“保障+市场”的住房供应体系，遵循“市场化、法治化”以及双方自愿的原则，深圳市安居集团有限公司所属企业打算开展收购商品房用作保障性住房的工作，现面向深圳市域征集商品房用作保障性住房的项目。

深圳是第二个开启“以购代建”模式的一线城市。此前在5月30日，广州增城政府曾发布公告，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件的商品性安置房源报名，也就是向社会征集符合条件的住宅房源（房企），然后依照相关流程选定安置房源。

业内人士分析指出，这次深圳收购库存房源的操作标准和其他城市类似，概括起来就是楼栋完整、区位优越、户型符合保障房要求、设施配套齐全以及产证合规。这意味着，一线城市已经开启了“以购代建”模式，预计京沪后续也有跟进的可能。

通告指出，征集范围涵盖深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，会优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。

在房源条件方面，包括位置恰当，处于交通便利、配套设施比较齐全的区位，靠近区域发展核心片区，具备产业基础和发展优势；户型面积合适，原则上项目（房源）的主力户型面积应满足深圳保障性住房户型、面积（65平方米以下）的要求；生活便捷，周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件；手续完备，拟收购项目必须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。征集期限从通告发布之日起至2024年10月31日。

官方下场收储的背后，是深圳新房市场面临着较高的库存压力和较长的去化周期，以及交易活跃度未达预期。深圳房地产信息平台的数据显示，截至7月底，深圳一手住宅可售套数为48974套。参考乐有家数据，截至2024年上半年，全市新房库存面积为516万平方米，去化周期24.8个月。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当下全国已有超过100个城市响应国家关于存量盘活与增量优化的政策，这是自上而下贯彻执行的体现。

不过，他也指出了政策实施过程中可能遭遇的挑战。首先，符合政府收购标准的保障性住房可能数量不足，新房大多是大面积户型，小面积户型零散且不成栋。其次，政府给出的收购价格相对较低，或许会影响开发商的出售意愿。

李宇嘉提到，收购价格是关键，可能会低于同区商品房价格的五折。这样的价格对于资金链紧张、面临保交楼压力的开发商而言，可能具有一定吸引力。但同时，只有那些符合政府筹建保障房规定，在面积、配套和区位上有优势的项目，才有可能以较低价格被收购。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，深圳开启了“以购代建”模式，而此前广州的做法具有一定特殊性，因为是特定项目下的“以购代建”。但深圳是针对全市开展的，示范效应更强，更具信号意义。深圳的这一操作意味着，一线城市已经开启了“以购代建”模式，预计京沪后续也有望跟进。

严跃进认为，一线城市开展此类工作具有更大优势，因为保障房的市场消化能力很强。另外，一线城市资金状况也良好，后续若是积极争取3000亿元“以购代建”资金，那么此类收购的节奏将会加快。

中原地产首席分析师张大伟表示，国家队收房这一政策在推进过程中备受关注，主要原因是其能够直接改变当下市场的供需结构。当下楼市最大的问题是库存问题，想要去库存，要么依靠个人购房，要么依赖机构购房。

“现在来看，推动个人购房的政策已经出台很多，但整体效果并非完全乐观。”张大伟强调，所以政府推动直接收购，收购存量住房用来作为保障房，政策本身能够很好地解决当下市场的一些难题。

“但这个政策最大的难点其实是资金来源，这决定了其最终影响的大小。”张大伟分析认为，以深圳的收购条件来看，要求主力户型65平方米以下，在深圳匹配的难度或许较高，所以这个政策的实际影响应该不会太大。

李宇嘉也持有相同看法，他认为，由于符合条件的项目较少，且开发商出售意愿不高，这一政策对房价的影响有限。他还强调，收购政策的前提是保证资金平衡，以确保政策的可持续性和有效性。